O Reino Unido liderou a recuperação do investimento em escritórios na Europa

LONDRES — A Grã-Bretanha está a liderar a recuperação do mercado europeu de escritórios, há muito deprimido. Espera-se que o investimento global no sector continue a aumentar no segundo semestre do ano.

Nos primeiros seis meses de 2024, o Reino Unido registou 4,1 mil milhões de euros (4,52 mil milhões de dólares) em vendas de escritórios no Reino Unido, representando quase um terço (29%), de acordo com a empresa imobiliária global Savills, em agosto. transações de compra e venda de escritórios na Europa.

Isto é cinco pontos percentuais superior à média de cinco anos de 24% para o volume de negócios na região e excede o volume de negócios em França (1,8 mil milhões de euros, 13%) e na Alemanha (1,7 mil milhões de euros, 12%).

O salto ocorre no meio de uma recessão prolongada no sector de escritórios, que foi atingido pelos impactos duplos das mudanças pós-pandemia no local de trabalho e pela mudança para taxas de juro mais elevadas. No geral, os negócios de investimento em escritórios europeus caíram 21% em termos anuais, para 14,1 mil milhões de euros no primeiro semestre do ano, mostraram os dados da Savills – um declínio de 60% em comparação com a média de cinco anos no primeiro semestre.

Contudo, os analistas do sector esperam agora que a actividade ganhe força de Setembro até ao final do ano, à medida que as taxas de juro continuam a cair e os investidores procuram beneficiar das mudanças de preços.

“Os dados de transações do primeiro semestre ficaram atrás do sentimento do mercado, mas estamos confiantes de que o desempenho futuro é positivo”, disse Mike Barnes, diretor associado do grupo de pesquisa de mercados comerciais europeus da Savills, à CNBC por e-mail.

O mercado imobiliário do Reino Unido tornou-se o primeiro na Europa a contrair-se significativamente desde o pico em 2022.

No entanto, a conclusão antecipada das eleições gerais em Julho, bem como o corte inicial da taxa de juro pelo Banco de Inglaterra, trouxeram alguma clareza ao mercado e deram impulso à recuperação, especialmente no capital, disseram os analistas.

“Londres está um pouco na frente, em parte porque reavaliou os preços das propriedades mais cedo, mais rápido e de forma mais substancial”, disse Kim Politzer, chefe de pesquisa imobiliária europeia da Fidelity International, à CNBC em entrevista por telefone.

Os rendimentos mais elevados alimentaram parcialmente este crescimento, com os rendimentos médios anuais dos escritórios em Londres a subirem para mais de 6% dos valores imobiliários este ano, de acordo com o MSCI. Isto se compara a cerca de 4,5% em Paris, Estocolmo e cidades alemãs como Berlim e Hamburgo.

A recuperação poderá agora ser vista a estender-se a outros mercados, à medida que o Banco Central Europeu continua o seu ciclo de cortes nas taxas, reduzindo a alavancagem e aumentando a liquidez.

“Uma das principais coisas que restringiam a liquidez no mercado imobiliário europeu eram as taxas de juros e o financiamento”, disse Markus Meyer, CEO da Mark, no “Squawk Box Europe” da CNBC na quinta-feira. “A tendência descendente das taxas de juro vai começar a abrir isto”, acrescentou, apontando para o positivo nos próximos 12 a 18 meses.

A Irlanda e os Países Baixos, que muitas vezes seguem a trajetória do Reino Unido, estão agora a mostrar impulso, disse Savills. O crescimento económico robusto e as taxas de ocupação de escritórios mais elevadas em Espanha, Itália e Portugal também mostram sinais de força.

“O Sul da Europa parece particularmente promissor em termos de espaço de escritórios”, disse James Burke, diretor da equipa global de investimento transfronteiriço da Savills.

Em França e na Alemanha, que têm lutado contra a turbulência política e o crescimento lento, respetivamente, a recuperação ainda não se concretizou. Tom Leahy, chefe de pesquisa de mercado imobiliário da EMEA no MSCI, disse que isso se deveu em parte à contínua “lacuna de expectativas de preços” entre compradores e vendedores nesses países.

“Eles estão agora tão difundidos como sempre. Os mercados estão extremamente ilíquidos neste momento”, disse Leahy por telefone, observando que podem ser esperadas novas reprecificações.

No entanto, os níveis de ocupação de escritórios continuam a ser uma preocupação para os investidores. Embora o regresso ao emprego na Europa tenha sido robusto em comparação com os EUA – com taxas globais de vagas de 8% e 22%, respectivamente, de acordo com a JLL – a taxa global de ocupação ainda não foi determinada.

A ocupação de escritórios na Europa, medida em metros quadrados, caiu 17% em 2023 em comparação com a média pré-pandemia, segundo a Savills, sugerindo uma falta de expansão ou mesmo contracção por parte dos ocupantes. Houve um aumento este ano, com quase dois terços (61%) das empresas reportando uma ocupação média de escritórios entre 41% e 80%, acima da metade (48%) das empresas no ano passado, de acordo com a CBRE. Quase um terço espera um maior crescimento nos níveis de frequência.

Entretanto, surgiu uma divisão entre os que têm e os que não têm, à medida que os inquilinos exigem edifícios mais modernos e funcionais para ajudar os seus funcionários a regressar ao trabalho. Como tal, os distritos comerciais centrais, ou CBDs, propriedades próximas de transportes públicos e comodidades locais, são muito procurados e podem atrair uma vasta gama de inquilinos.

“O factor-chave é a microlocalização, dependente da proximidade de ligações de transportes, bem como da proximidade de áreas de lazer em termos de comida e bebida ou actividades de lazer”, disse Burke da Savills.

Isto ocorre no meio de um movimento mais amplo em direção a edifícios mais verdes, em meio aos crescentes requisitos de eficiência energética no Reino Unido e na UE.

Os escritórios de grau A (geralmente aqueles que foram construídos ou reformados recentemente) representaram mais de três quartos (77%) de todas as atividades de locação de escritórios em Londres no segundo trimestre deste ano, de acordo com um relatório de agosto da empresa imobiliária Cushman & Wakefield é a figura mais alta da história.

Num relatório de junho, a Fidelity afirmou que o desempenho ecológico dos edifícios poderá agora tornar-se a “característica mais importante” numa nova fase de investimento. Os proprietários cujos edifícios atendam a esses requisitos poderão cobrar um “prêmio verde” e cobrar aluguéis mais altos, disse Politzer.

“Esses edifícios verdes de Classe A são escassos e tendem a ser alugados durante a construção ou reforma”, disse ela.

Isto provavelmente estimulará o investimento de “atores oportunistas” em instalações verdes, enquanto aqueles que não conseguirem atualizá-las poderão ficar sob pressão adicional, disse Politzer. Entretanto, espera-se que a escassez de novos desenvolvimentos impulsione o crescimento contínuo de escritórios de alta qualidade nos próximos anos.

“Olhando para o futuro, o fluxo de desenvolvimento limitado significa que haverá menos novos espaços de escritórios chegando ao mercado. Isto deve levar a um declínio gradual nas taxas de vacância geral e de Classe A durante o próximo ano, bem como impulsionar o crescimento dos aluguéis, especialmente no segmento superior do mercado”, disse Andy Tyler, chefe de leasing de escritórios, no relatório. em Londres por Cushman & Wakefield.